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K8凱發(fā)app官網(wǎng)實際服務與收費標準不對應幼兒園能拒繳物業(yè)管理費嗎？12月初，深圳某小區(qū)物業(yè)與幼兒園的物業(yè)服務合同糾紛案經讀特新聞報道后引起關注。近日，讀特新聞接到另一家名為福某幼兒園的負責人報料，稱該幼兒園與小區(qū)物業(yè)也存在物業(yè)服務糾紛，問題遲遲未得到解決。對此，讀特新聞記者展開走訪調查。
福某幼兒園位于深圳市福田中心一路，是發(fā)某小區(qū)的配套幼兒園。記者近日走訪看到，該小區(qū)位于濱河路與新洲路交會處東北側，分為東、西兩個地塊，兩區(qū)之間有一條馬路隔開。福某幼兒園位于該小區(qū)的西區(qū)地塊。深圳市某銀物業(yè)發(fā)展有限公司（下簡稱“某銀物業(yè)”）為該小區(qū)的物業(yè)服務方。凱發(fā)K8官網(wǎng)平臺注冊
記者采訪了解到，福某幼兒園建筑面積為2408.04平方米，原屬于深圳福田區(qū)某小學附屬幼兒園，于2020年8月由民辦園轉為公辦園。自2023年11月起，該幼兒園與小學脫鉤，由市屬幼兒園托管。
2023年7月，福某幼兒園與某銀物業(yè)簽署服務協(xié)議，約定物業(yè)方向幼兒園提供相應物業(yè)服務，并按時向幼兒園收取物業(yè)管理費、專項維修基金、水電費等。根據(jù)協(xié)議，電費按商業(yè)用電0.92元/度、水費按3.77元/立方米來計算；物業(yè)費則按建筑面積2.0元/月/平方米計算；專項維修基金的收費標準為0.25元/月/平方米。該協(xié)議有效期至2024年8月31日。
服務協(xié)議到期后，福某幼兒園負責人認為小區(qū)物業(yè)沒有按照協(xié)議內容提供服務，且園方繳納的物業(yè)管理費、水電費等超出了實際應繳的范圍，因此與物業(yè)協(xié)商降低收費標準。由于協(xié)商未果，該幼兒園拒絕續(xù)簽服務協(xié)議，并從9月開始拒繳物業(yè)管理費和專項維修基金，截至目前共計2萬余元。
12月初，某銀物業(yè)向12345熱線投訴福某幼兒園拖欠物業(yè)管理費的情況，福安社區(qū)介入調解。社區(qū)工作人員表示，社區(qū)已向當事雙方了解情況并聽取意見，但因為涉及利益糾紛，所以還是需要雙方協(xié)商解決。
目前，幼兒園與物業(yè)已就降低水電費達成一致意見，但對物業(yè)管理費和專項維修基金的繳納仍處在爭議之中。
根據(jù)服務協(xié)議，某銀物業(yè)應向福某幼兒園提供供電和供水（包括生活用水、消防用水）；圍墻外的公共管道排污、綠化、保安、保潔、消防安全責任等；圍墻上技防設施（紅外對射報警器、攝像頭）的維護等服務。
“我們沒有感受和體會到物業(yè)提供的公共服務?！备Ｄ秤變簣@園長吳女士認為，從地理位置來看，幼兒園在日常運行中相對獨立，且園內安保、清潔等日常維護管理均由自行招標企業(yè)實現(xiàn)，實際上幼兒園并未享受到協(xié)議約定的相應服務。按照《深圳經濟特區(qū)學前教育條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際提供的物業(yè)服務項目收取幼兒園物業(yè)管理費，因此幼兒園不應按原有標準繳納該項費用。
對于專項維修基金的收取，吳女士表示，此前幼兒園圍墻修繕時提出過動用專項維修基金的需求，但因為耗時太久，所以最終由幼兒園的財政支付該項費用。自幼兒園產權移交給政府后，運營資金來源于政府，已由財政撥付了可用于園區(qū)修繕的資金，因而幼兒園不應再向物業(yè)公司繳納專項維修基金。
對此，小區(qū)物業(yè)主管張先生表示，物業(yè)公司根據(jù)《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，按前期物業(yè)服務合同約定提供小區(qū)公共區(qū)域的物業(yè)服務和日常管理，幼兒園處于該小區(qū)宗地內，屬于物業(yè)管理的區(qū)域，理應繳納相應的物業(yè)管理費用。
“除了安保、清潔、綠化等這些看得見的服務，還有共用設施設備的檢修、治安巡邏、噪音投訴等的工作居民平常難以感知到，并不意味著物業(yè)方沒有提供對應的服務內容?！睆埾壬韵腊踩珵槔忉屨f，消防設備的日常維保、第三方檢測、雙人雙崗值班的人力成本等工作皆由物業(yè)方承擔。如果園方向相應部門申請并獲得批示，將水電、凱發(fā)K8官網(wǎng)平臺注冊消防等設備獨立出小區(qū)運行，那不交物業(yè)管理等費用是可以理解的。
“我們希望能降低一些物業(yè)管理費，但物業(yè)不同意?！备Ｄ秤變簣@園長吳女士表示，今年9月，園方曾與物業(yè)協(xié)商將物業(yè)管理費從2元/月/平方米降低到0.8元/月/平方米，但遭到拒絕。
對于降低費用的依據(jù)，吳女士解釋稱，除了沒有感受到相應的物業(yè)服務外，當前物業(yè)管理處是按照高層住宅物業(yè)收費標準，向住戶收取3.5元/月/平方米的物業(yè)管理費，并在這一收費標準上確定幼兒園的物業(yè)管理費為2元/月/平方米。但幼兒園只有三四層高，不屬于高層住宅，這種做法并不合理，幼兒園的物業(yè)管理費應參照多層住宅的物業(yè)收費標準。
吳女士表示，根據(jù)《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準（多層）》，幼兒園的物業(yè)收費標準應為0.6元/月/平方米，因此園方才會向物業(yè)管理處提出0.8元/月/平方米的收費意見。
小區(qū)物業(yè)主管張先生對此回應稱，物業(yè)公司已經按照《深圳經濟特區(qū)學前教育條例》相關規(guī)定，對幼兒園的物業(yè)管理費予以適當減少。如果再降到0.8元/月/平方米，物業(yè)公司連成本都不夠支付。
張先生表示，當前物業(yè)要對幼兒園的用水、用電和消防安全系統(tǒng)等承擔相應責任，并且在幼兒園外墻安裝過監(jiān)控，執(zhí)行外圍巡邏，這些都需要成本。此外，幼兒園外墻的燈光設施屬于公區(qū)用電，公攤水電費也是由物業(yè)公司承擔。
“我們希望物業(yè)管理費盡量保持不變，因為成本擺在那，我們也有很多困難，目前公司面臨著虧損。”張先生表示，希望雙方多溝通協(xié)商，盡量商定一個居中價格。
幼兒園是否屬于物業(yè)管理范圍內？深圳市律師協(xié)會物業(yè)服務法律專業(yè)委員會委員、廣東卓建律師事務所律師鄧小佳表示，根據(jù)《廣東省加強住宅小區(qū)配套幼兒園建設和管理工作的指導意見》，住宅小區(qū)配套幼兒園建設用地應在居住小區(qū)紅線范圍外劃定，單獨成宗，單獨供地，住宅小區(qū)配套幼兒園的建筑面積不納入擬供應地塊的容積率核算。鑒于福某幼兒園已經轉為公辦幼兒園，產權也已移交給政府，幼兒園現(xiàn)已不能單純地被認定為屬于小區(qū)紅線范圍，不是必然要受到小區(qū)物業(yè)的管理。該幼兒園可以獨立自主另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，提供符合自身價格預期的物業(yè)服務，幼兒園與物業(yè)公司的法律關系是基于物業(yè)服務合同的合同關系。
談及物業(yè)公司向幼兒園收取物業(yè)管理費的合理性，鄧小佳表示，根據(jù)《深圳經濟特區(qū)學前教育條例》有關規(guī)定，物業(yè)公司是否有權向幼兒園收取物業(yè)管理費、水費等費用，關鍵點在于物業(yè)公司是否實際向幼兒園提供了物業(yè)服務。鑒于幼兒園與物業(yè)公司的服務合同已經到期，如果物業(yè)公司在到期后仍有對幼兒園提供服務，幼兒園也實際接受了物業(yè)公司服務，物業(yè)公司則有權利收取相應的物業(yè)管理費。
物業(yè)公司應如何制定幼兒園物業(yè)管理收費標準？鄧小佳分析認為，可以參考《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》，同時結合幼兒園對于環(huán)境衛(wèi)生管理、園林綠化管理、水電維護管理和治安保衛(wèi)校園安全管理等多方面的實際需求綜合制定。此外，物業(yè)公司應向幼兒園提供的物業(yè)服務內容，可以在雙方簽署的《物業(yè)服務合同》中予以詳細約定。
對于幼兒園提出無需繳納專項維修基金的主張，鄧小佳表示有其合理性。他解釋稱，專項維修基金的本質是業(yè)主的共有資金，是專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，物業(yè)公司只是代為收取，與物業(yè)服務費有所不同。福某幼兒園產權歸于政府，其業(yè)主與普通商業(yè)住宅業(yè)主存在根本性的區(qū)別，且幼兒園運行維護的資金完全來源于政府財政，不會使用到小區(qū)業(yè)主的專項維修基金，因此，不向物業(yè)公司繳納專項維修基金有其合理性。
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